PF 프로젝트 파이낸싱란? 수익성 담보 부동산 관련?

안녕하세요 메테오입니다. 요즘 뉴스나 신문 매체들을 보면 금융권에 PF란 말이 많이 보이는데요.. 저는 PF가 뭔지 공부하기 전까지는 이런 게 있는 줄도 몰랐네요. 최근에 블로그를 하면서 이것저것 공부하고 경제에 관심도 가지게 됐는데요. 공부도 하면서 나중에는 수익도 얻을 수 있는 게 참 좋은 거 같아요. 아무튼 이제 제가 공부한 프로젝트 파이낸싱 PF(Project Financing) 한번 알아보죠.

프로젝트 파이낸싱 PF(Project Financing)란?

PF는 특정 어떠한 사업에서 예상하는 수익을 기초로 차입이 이루어진다. 기업이 아닌 일반인이 대출을 받기 위해선 은행에서 개인 자산이나 신용도를 따진다면 기업도 이런 식으로 돈을 빌리게 되는데 사업주로부터 분리된 프로젝트에 자금을 조달하는 것 또는 현재 사업 및 미래의 사업 계획과 현금흐름 해당 사업의 리스크를 평가하고 분석하여 현금흐름이 계획대로 이루어지지 않을 위험을 최소화하고 위험이 최소화된 현재와 미래의 현금흐름을 순현재가치(NPV, Net present value, 순현가) 로 환산하여 사업의 가치를 계산한 후에 대출액을 결정하는 금융기법이다. PF와 대비하는 기존의 담보/보증대출은 CF(Corporate Financing)라 부른다.

프로젝트 파이낸싱 PF의 특징은?

어떤 형태의 사업이든 PF의 대상이 될 수 있다. 보수적인 금융권의 특성상 자신들이 모르는 분야에 대해선 평가를 좋게 안 하는 경향이 어느 정도 있지만 일반적인 CF 대출과는 달리 자문비용 및 가치 평가 비용이 많이 비싼 편이다. 때문에 주로 PF가 실행되는 부동산 그중에서 아파트 분양시장 중도금 대출이라 볼 수 있다. 아파트 분양 시행사들도 아파트를 다 짓고 나서 마지막에 분양할 자금이 안되는 경우가 많다 보니 선분양을 하는데 이때 대출금을 빌려주는 은행에서 아파트 분양자 개개인의 신용도와 자금 상환능력 대신 아파트 분양의 사업성을 검토하고 중도금을 대출을 실행하게 된다.

PF는 대출하는 입장에서도 그렇고 대출해 주는 은행에서도 난이도가 높다. 정확한 가치 평가를 하기 위해서 리스크들을 봐야 하는데 무엇보다도 대출을 하는 기업의 사업에 대해서 해박한 지식도 있어야 하고 사업을 실행할 지역의 특성도 봐야 한다. 사업의 수익을 창출할 수 있는 기간과 해당 기간 동안 시장의 변화 예측과 실제 사업을 운영할 특수 목적법인(SPC, Special Purose Company) 체계 그리고 SPC를 관리 감독할 은행 내부의 감사 법인의 체계 이 모든 것을 검토하고 가치를 측정해서 대출을 실행한다.

몇백억 대의 사업을 계획 하기라도 하면 1건의 PF에 1티어급 법무자문팀, 기술자문팀, 회계자문팀, 세무자문팀이 다 붙어서 대출 수수료만 천문학적인 돈이 들어가는 경우도 있다. 일반적인 대출이라면 해당 대출회사 자산을 담보 잡으면 간단하게 대출이 되지만 PF는 사업 계획 단계에서 대출을 하는 경우가 많고 자산 보유 상태에 비해 대출액이 크기 때문에 잘못하면 원금 날리는 건 순식간이다. 하지만 한국에서는 PF를 정의 그대로 사용하지 못하면서 PF만 같다 붙여 쓰는 경우가 부지기수다.

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끝으로..

오늘은 프로젝트 파이낸싱 속칭 PF에 대해서 알아봤습니다. 이걸 알아보면서 레고랜드가 떠오르는데 레고랜드도 PF 대출을 하고 채무 불이행을 했죠. 그 덕분에 금융권 PF 대출의 부실화가 우려되고 금융당국에서도 전수조사를 하게 했죠. 참 떠들썩한 한 해네요. 지금까지 제 포스팅을 읽어주셔서 감사합니다. 다음에는 더 좋은 포스팅으로 찾아뵙겠습니다. 그럼 저은 이만 꾸벅!

글을 쓰고 있는 오늘 이태원 압사 사고가 발생했습니다. 쓰는 와중에도 마음이 좋지는 않네요 앞으로는 축제나 행사할 때 조심하시고 나라에서도 안전 관리를 똑바로 해서 이 같은 사고가 일어나질 않길 바랍니다.

삼가고인의 명복을 빕니다.